9 dic 2025
Introduzione
Nel 2026 ci sono importanti novità fiscali per chi affitta immobili per brevi periodi in Italia. In particolare, il governo ha ridefinito le regole fiscali sugli affitti brevi per distinguere meglio quando questa attività resta occasionale e quando viene considerata un’impresa a tutti gli effetti. Questo cambiamento riguarda da vicino molti gestori di bed & breakfast, case vacanza e affittacamere – specialmente in una regione turistica come la Puglia – che spesso affittano case o stanze ai turisti. È fondamentale capire queste nuove regole per evitare errori e pianificare al meglio la propria attività nel nuovo anno.
Aliquote cedolare secca nel 2026: 21% e 26% per gli affitti brevi
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente di tassare i redditi da locazione con un’aliquota fissa, invece delle normali aliquote IRPEF progressive. Nel caso degli affitti brevi (locazioni turistiche di durata inferiore a 30 giorni), la cedolare secca rimane disponibile anche nel 2026, ma con un’applicazione “a scaglioni” sui primi due immobili affittati. In pratica:
21% di tassazione flat sul reddito derivante dal primo immobile affittato a breve termine. Questo significa che i canoni incassati dalla prima casa o appartamento destinato a locazione breve saranno assoggettati a un’imposta sostitutiva fissa del 21%.
26% di tassazione sul reddito del secondo immobile dato in affitto breve. Se possiedi un secondo appartamento che affitti per vacanze o periodi brevi, il relativo reddito subirà un’imposta piatta del 26%.
Queste aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026 sono certe e confermate dalla normativa vigente. Va sottolineato che la cedolare secca al 21% o 26% sostituisce l’IRPEF e le addizionali su quei redditi di locazione: non dovrai quindi sommare questi introiti agli altri redditi nella dichiarazione dei redditi, ma pagarci sopra solo la cedolare fissa. Inoltre, scegliendo la cedolare secca, il locatore rinuncia ad aggiornare il canone con l’ISTAT e non può detrarre spese: l’aliquota si applica sul canone lordo incassato. Le nuove percentuali (21% e 26%) rendono la tassazione più alta sul secondo immobile, introducendo di fatto una progressività per chi possiede più di una casa in affitto breve, mentre resta invariata la cedolare del 21% per chi affitta una sola casa.
Quando scatta la Partita IVA nel 2026 (soglia di 2 immobili)
La grande novità del 2026 è la “presunzione d’impresa” per chi affitta case a breve termine. In sostanza, è stata abbassata la soglia oltre la quale il fisco considera l’attività di locazione breve come attività imprenditoriale. Fino al 2024 il limite era fissato a cinque immobili (un proprietario poteva affittare fino a 4 appartamenti con cedolare, mentre con 5 scattava il presupposto di attività d’impresa). Dal 2026 la soglia viene drasticamente ridotta a 2 immobili: se affitti almeno tre immobili con contratti brevi, scatta automaticamente l’obbligo di aprire la Partita IVA e gestire l’affitto come attività imprenditoriale. In altre parole, solo fino a due case affittate per brevi periodi puoi rimanere nel regime “privato” con la cedolare secca; dal terzo immobile in poi sei considerato un operatore economico.
Cosa comporta questo in pratica? Chi supera la soglia di 2 immobili in affitto breve è escluso dalla cedolare secca sugli affitti brevi e deve passare alla tassazione da impresa. L’apertura della Partita IVA per affitti brevi implica diversi cambiamenti: dovrai adottare un regime fiscale da lavoratore autonomo o imprenditore (ad esempio il regime forfettario se ne hai i requisiti, oppure il regime ordinario con le aliquote IRPEF progressive), emettere ricevute/fatture e, soprattutto, versare i contributi previdenziali obbligatori. Infatti, una volta considerato attività d’impresa, ai guadagni da affitto breve si applicano anche i contributi INPS (gestione commercianti o separata, a seconda dei casi) oltre alle imposte sul reddito. Questo aspetto è importante: molti piccoli proprietari che finora affittavano due o tre case senza Partita IVA non erano tenuti a pagare contributi su quei redditi, mentre diventando imprenditori dovranno calcolare anche questa spesa, che incide non poco sui profitti.
Da notare che la presunzione d’impresa riguarda esclusivamente le locazioni di breve durata. Non conta quindi, ai fini del calcolo, l’affitto di lungo periodo (contratti classici 4+4 o transitori sopra i 30 giorni) né eventuali immobili affittati con formule diverse. Conta il numero di unità immobiliari locate brevemente per ciascun proprietario: se ad esempio in una famiglia marito e moglie possiedono case separate, ognuno dovrà fare i conti con il proprio numero di immobili affittati brevi. Chi rimane entro il limite di due immobili potrà continuare a usare la cedolare secca affitti brevi (21% e 26% come visto sopra); chi arriva a tre o più dovrà operare con Partita IVA, regime fiscale da impresa e niente cedolare.
Esempi pratici
Vediamo alcuni esempi pratici per chiarire l’impatto di queste regole nel 2026:
Caso 1 – Un solo immobile in affitto breve: Mario affitta ai turisti una sola casa (o anche solo una stanza della propria abitazione) per periodi inferiori a 30 giorni. Nel 2026 può applicare la cedolare secca al 21% sui canoni che incassa da questo immobile. Non ha altre proprietà in affitto breve, quindi rimane al 100% nel regime privato e non deve aprire Partita IVA. La tassazione resta semplice: il 21% sul reddito da locazione, indipendentemente da quanto guadagna (e senza doverlo cumulare col suo eventuale reddito da lavoro).
Caso 2 – Due immobili in affitto breve: Laura gestisce due appartamenti come case vacanze al mare in Puglia. Per il 2026 potrà ancora usufruire della cedolare secca su entrambi, ma con aliquote diverse: dovrà applicare il 21% sull’immobile che preferisce (ad esempio quello che le produce più reddito) e il 26% sull’altro immobile. In questo modo, pagherà un po’ più di tasse sul secondo appartamento, ma resterà comunque nel regime agevolato senza dover aprire Partita IVA. Importante: finché resta con due soli immobili affittati brevi, Laura è considerata locatrice occasionale e non un’impresa.
Caso 3 – Tre immobili in affitto breve: Giovanni ha tre case che affitta per brevi soggiorni: una in città e due in campagna. Con la nuova normativa 2026, il fatto di avere tre immobili locati a breve termine fa scattare per lui l’obbligo di aprire la Partita IVA. Giovanni dovrà quindi dotarsi di una posizione fiscale da imprenditore e non potrà più applicare la cedolare secca sui canoni di affitto. I suoi redditi da affitti brevi diventeranno redditi d’impresa: ad esempio potrà aderire al regime forfettario (tassazione al 15% su una parte del reddito, se rispetta i requisiti di fatturato e se non ha altri redditi elevati) oppure dovrà applicare l’imposizione ordinaria IRPEF. Inoltre, dovrà versare i contributi previdenziali sulle somme guadagnate. È probabile che Giovanni debba farsi assistere da un commercialista per gestire contabilità, dichiarazioni IVA e tutti gli adempimenti connessi, proprio come farebbe qualsiasi piccolo imprenditore.
Cosa fare ora: consigli pratici per non sbagliare e pianificare bene
Alla luce di queste regole confermate per il 2026, ecco alcuni consigli pratici per i gestori di affitti brevi (B&B, case vacanza, affittacamere) su come muoversi:
Verifica il numero di immobili che affitti a breve termine: Fai un rapido check del tuo caso. Hai uno, due, tre o più immobili destinati agli affitti brevi? Da questo dipende il regime fiscale applicabile. Se ne hai solo uno o due, potrai continuare con la cedolare secca (aliquota 21% sul primo e 26% sul secondo). Se prevedi di averne tre o più, dovrai prepararti al cambiamento di regime.
Se sei vicino al limite, valuta le alternative: Pianifichi di aggiungere un altro appartamento da affittare ai turisti? Ricorda che il terzo immobile ti farebbe superare la soglia consentita senza Partita IVA. Prima di compiere questo passo, valuta le alternative. Ad esempio, potresti optare per un affitto più lungo su uno dei tuoi immobili (un contratto tradizionale o transitorio oltre i 30 giorni) così che non rientri nella categoria “affitti brevi” e non venga contato ai fini della soglia. Oppure potresti coinvolgere un familiare: se tua moglie, tuo marito o un figlio sono proprietari (o diventano proprietari) di una delle case, ciascuno rimane sotto il limite individuale di due immobili a testa. Naturalmente queste soluzioni vanno ponderate bene, magari con l’aiuto di un consulente, tenendo conto di rendimenti e vincoli contrattuali.
Informati sul regime d’impresa più adatto (se necessario): Se non puoi evitare di affittare tre o più case brevi (perché magari la tua attività è cresciuta), è il caso di prepararti ad aprire la Partita IVA per affitti brevi. Informati sui regimi fiscali disponibili: il regime forfettario ad esempio offre una tassazione agevolata (5% o 15%) su una quota forfettaria del fatturato, ma richiede di non superare certi limiti di ricavi annuali e non avere redditi di lavoro/pensione oltre 35.000€. In alternativa, dovrai applicare il regime ordinario, pagando le aliquote IRPEF in base agli scaglioni di reddito. Valuta con un commercialista quale opzione conviene, considerando anche i costi aggiuntivi: contributi INPS, eventuale IVA (le locazioni turistiche a gestione imprenditoriale possono essere soggette a IVA se fornisci servizi aggiuntivi) e adempimenti burocratici.
Tieni la contabilità e gli adempimenti in regola: Con una o due case in cedolare secca gli obblighi sono relativamente pochi (basta dichiarare i redditi da locazione nella dichiarazione annuale e far applicare l’eventuale ritenuta del 21% se ti appoggi a portali come Airbnb). Se passi alla gestione con Partita IVA, aumentano gli adempimenti: registrazione dei contratti, fatturazione, comunicazioni periodiche, pagamento imposte e contributi. È fondamentale tenere tutto in ordine per evitare sanzioni. Anche chi rimane nel regime privato deve comunque rispettare le regole esistenti: ad esempio comunicare alla Questura i dati degli ospiti all’arrivo (obbligo di pubblica sicurezza) e, in Puglia, assicurarsi di avere il CIS (Codice Identificativo di Struttura) regionale, oltre al nuovo CIN (Codice Identificativo Nazionale) previsto a livello nazionale per le case affittate brevemente. In breve, professionalità e regolarità sono la chiave: le autorità stanno stringendo i controlli sul settore degli affitti brevi, quindi meglio giocare d’anticipo ed essere in regola su tutti i fronti.
Affidati a un esperto per pianificare: Se hai dei dubbi sulla tua situazione specifica, non esitare a consultare un commercialista o un consulente fiscale esperto in materia di locazioni turistiche. Le regole fiscali possono sembrare complesse (soprattutto con questi nuovi paletti su cedolare secca e Partita IVA) e un professionista può aiutarti a capire cosa conviene fare, come ottimizzare il carico fiscale e come muoverti in modo conforme alla legge. Una buona pianificazione all’inizio dell’anno ti eviterà brutte sorprese dopo.